بنك قطر : تراجع أسعار الأراضي في قطر يكبح التضخم في الإيجارات

توقع التحليل الأسبوعي لمجموعة QNB أن تؤدي أسعار الأراضي والعقارات الآخذة في التراجع إلى إبطاء معدل الارتفاع في الإيجارات بدولة قطر رغم وجود احتمال بأن يؤدي النمو السريع في عدد السكان إلى دفع الإيجارات إلى أعلى بفعل زيادة الطلب. وقال التحليل الصادر اليوم إن الزيادة في النمو السكاني لم يكن لها تأثير يذكر على أسعار الأراضي والإيجارات وهو ما قد يعزى إلى الزيادة في المعروض من العقارات أو أن قسماً كبيراً من العمال الوافدين للبلاد يلجأون للإقامة في المباني المؤقتة ذات التكلفة المنخفضة، وهو الأمر الذي يقلل من ضغوط الطلب في أسواق الإيجارات الرئيسية. ورجح التحليل بناء عليه أن يتباطأ تضخم الإيجارات في دولة قطر خلال الشهور الستة القادمة بناءً على انخفاض أسعار الأراضي، ما سيكون له انعكاسات هامة على استقرار الاقتصاد الكلي، وسلامة وضع المالية العامة، والقدرة التنافسية. وأكد أن انخفاض معدل التضخم في العقارات سيهدئ من مخاوف دخول القطاع العقاري مجدداً في مرحلة فقاعة أسعار الأصول ومخاوف تعرض الاقتصاد للإنهاك، فضلا عن كون استقرار أسعار الإيجارات سيساعد على خفض تكاليف المعيشة، وهو ما سيجعل دولة قطر وجهة جاذبة للعمالة الوافدة التي ستوفر مزيداً من المهارات التي تعزز القدرة التنافسية للاقتصاد القطري. وأشار إلى أن معدلات التضخم المنخفضة والقدرة التنافسية العالية يتوقع أن تساعدا في تحفيز الاستثمار وزيادة الإقراض، وما إلى ذلك من دعم للنمو وتعزيز لتنويع مصادر الاقتصاد القطري. واستعرض التحليل مؤشر أسعار العقارات لمصرف قطر المركزي، الذي يضم بيانات تعود لعام 2006، ويظهر أن أسعار العقار قد ارتفعت في عام 2008، قبل أن تنهار في عام 2009 ضمن آثار الأزمة المالية العالمية على نطاق دول العالم. وأوضح تحليل مجموعة QNB أن أسعار العقارات تصاعدت باطراد عقب الأزمة المالية، مرتفعة بنسبة 109 في المائة خلال الفترة من يوليو 2009 إلى مايو 2013، في حين أظهر مؤشر مصرف قطر المركزي خلال الفترة من مايو إلى سبتمبر من العام الحالي، هبوطاً في الأسعار بنسبة 6,2 في المائة ما يتوقع معه أن تكون الزيادة في أسعار الإيجارات بمعدلات أبطأ مستقبلاً. ولفت إلى استناده في معطيات وبيانات هذا التحليل إلى صفقات الأراضي في دولة قطر، والإحصاءات الأسبوعية التي تنشرها وزارة العدل، والتي تشير جميعها إلى تراجع الأسعار خلال الشهور الخمسة الماضية، ورجح أن يقود ذلك إلى تخفيف الضغوط التصاعدية في تضخم الإيجارات، ثم إلى تعزيز القدرة التنافسية للاقتصاد القطري والحد من مخاوف عودة القطاع المصرفي إلى تجربة مماثلة لفقاعة أسعار الأصول لفترة 2008/2007. ووفقاً للتحليل فإن الدافع الأساسي لارتفاع أسعار العقارات هو تكلفة الأراضي فإذا ارتفعت أسعارها يتوقع على الأرجح أن ترتفع أيضاً أسعار الفلل والشقق والعقارات الأخرى، كما يعود سبب ارتفاع مؤشر العقارات للمصرف المركزي حتى مايو 2013 بصفة أساسية إلى نزع/شراء الأراضي للمشروعات الكبرى التي يجري تنفيذها في دولة قطر. ومن بين تلك المشاريع، الأراضي التي تم شراؤها لمشروع مترو الدوحة، ومراكز التسوق الكبرى، والتطويرات العقارية للاستخدامات المتعددة، مثل مشيرب ولوسيل. والآن، بعد أن بلغت هذه المشاريع مرحلة الإنشاء، فقد تم سلفاً تأمين الأراضي اللازمة لهذه المشاريع وهو الأمر الذي قد يؤدي إلى تلطيف أسعار العقارات. وقال إن معاملات الأراضي في دولة قطر تشير إلى أن أسعار الأراضي ظلت تتراجع منذ يوليو 2013 وحتى النصف الأول من شهر نوفمبر (على أساس المتوسط المتحرك لـ12 شهراً، الذي يقلل من أثر العوامل الموسمية والمعاملات الكبيرة المفردة). ورأى تحليل مجموعة QNB في اختبار أثر التغييرات في أسعار الأراضي على التضخم، أن أسعار الأراضي من العوامل الرئيسية الدافعة لحركة الإيجارات في دولة قطر كما أن الأراضي هي المكون الرئيسي لتكلفة المباني ولتطوير وشراء العقارات. ورجح أن تتحرك الإيجارات في نفس اتجاه حركة أسعار الأراضي بعد شراء الأراضي واكتمال البناء حيث إن ملاك المباني ومطوري العقارات يحتاجون إلى رفع أسعار الإيجارات لتتماشى مع الارتفاع في أسعار الأراضي لتعويض التكاليف التي تحملوها. وأكد وجود هذه العلاقة في دولة قطر كارتباط إيجابي قوي (84 في المائة) بين أسعار الأراضي ومكون الإيجارات في مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية، ولكن بفارق زمني قدره ستة أشهر، وبعبارة أخرى فإن الإيجارات تميل لاقتفاء أثر أسعار الأراضي متأخرة عنها بستة شهور. وذكر أن أسعار الإيجارات مكوّن رئيسي للتضخم المحلي، وتشكل 32,2 في المائة من سلة مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية ويتحدد معظم ما تبقى من مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية وفقاً للأسعار العالمية وقد ظلت الإيجارات تتراجع منذ بداية عام 2009 وحتى النصف الثاني من عام 2012، ثم بدأت في الصعود منذ ذلك الحين. وكان معدل التضخم السنوي في مكون الإيجارات لمؤشر أسعار السلع الاستهلاكية بمتوسط -6,9 في المائة خلال الفترة من 2010 إلى 2012، ولكنه عكس اتجاهه في عام 2013 ليصل نسبة 6,7 في المائة للسنة حتى شهر أغسطس الماضي. كما كان متوسط أسعار الأراضي قد غير اتجاهه قبل الإيجارات، حيث بدأ هذا المتوسط في الصعود ابتداءً من النصف الأول من عام 2012 وليس النصف الثاني وعلى ذلك، فإن الانخفاض في أسعار الأراضي مؤشر قوي على أن الزيادة في الإيجارات في طريقها للتباطؤ خلال الشهور القليلة القادمة. وفي اتساق مع هذا الاتجاه، تباطأ معدل التضخم السنوي في الإيجارات إلى 6,2 في المائة في أغسطس، تتوقع مجموعة QNB أن يحدث تباطؤ أكثر في معدل تضخم الإيجارات خلال الفترة القادمة إلى 6 في المائة.